blank
blank
blank
blank

7 495 414 30 35

Что должен знать дольщик об особенностях изменения площади квартиры по ДДУ ?

Подробная пошаговая инструкция по возврату стоимости договора при корректировке площади в сторону увеличения

Может ли в ДДУ предусматриваться условие о корректировке его стоимости ? Площадь объекта не имеет постоянного значения. Обычно реальная площадь по окончанию работ не совпадает с проектной, которая была указана в ДДУ.

На законодательном уровне допускается возможность изменения площади. Цена может корректироваться в зависимости от реальной площади, при соответствующем положении в договоре.

Согласно с положениями второй части ст.5, изменение стоимости договора по соглашению сторон может производиться после его заключения, при установлении данным договором возможности корректирования особенностей ее корректирования. Следовательно, возможность корректирования стоимости покупаемого по ДДУ помещения в любую сторону зависит от особенностей ДДУ.

blank
blank

Доверьте профессионалам выявление строительных недостатков

Таким образом, дольщику нужно тщательно изучить собственный ДДУ, прописывание всех вопросов относительно перерасчета стоимости осуществляется в соответствующем разделе на сайте. В большинстве случаев в ДДУ изменение стоимости объекта связано с определенной корректировкой площади. В обязанность застройщиков входит указывание в ДДУ цены кв.м., по которой производится исчисление финишной цены договора.

Наряду с тем, при установлении в ДДУ наиболее возможного изменения площади, которое не изменяет стоимость ДДУ, ценовой диапазон может варьироваться при изменении количества кв.м. и при отсутствии установления такого положения в договорных условиях. Также в соответствии с судебной практикой можно отмечать наличие решений в пользу дольщика относительно того, чтобы признать в качестве недействительных договорные условия, которыми запрещается снижение стоимости при изменении площади в меньшую сторону.

Произведем рассмотрение трех вариантов договорных условий по вопросам корректирования стоимости вследствие изменения площади определенного объекта.

Стоимость ДДУ подлежит изменению  при корректировке реальной площади объекта.

При этом стоимость должна быть пересчитана, однако как было установлено, небольшие корректировки площади не приводят к корректировкам ценового диапазона. 

Изменения стоимости ДДУ не происходит в том случае, если изменяется реальная площадь территории, на которой расположен объект. Дольщик может отрицательно или положительно относится к указанному варианту, что зависит от изменения квадратных метров. Следует подчеркнуть, что застройщики, которые включают данный пункт в ДДУ, обычно предполагают, что площадь будет уменьшаться. Фиксируется множество случаев, при которых количество квадратных метров уменьшается существенным образом.

Участники данного строительства рискуют в любом случае, ведь всегда существует вероятность наступления для них отрицательных событий.

Вариант, при котором площадь увеличивается, а в в ДДУ имеется условие об изменении стоимости, может  привести к существенному увеличению квадратных метров. В обязанность дольщика входит необходимость внесения существенного размера денежных средств, которые изначально не планировалось тратить.

В случае сокращения количества квадратных метров возникают определенные отрицательные последствия, при которых можно будет зафиксировать существенное уменьшение площади и отсутствие удовлетворения требований, предъявляемых участником долевого строительства.

Существенное изменение объекта договора относительно проекта может определять возможность расторжения участником долевого строительства самого ДДУ, но это чревато возникновением иных нюансов: а) по ДДУ, который был заключен после 3 июля 2016 года, в качестве основания для прекращения выступает увеличение квадратных метров более чем на 5% (ДДУ может установить и иные цифры). В остальных случаях существенность корректировок будет оцениваться судебным органом, т.е. данное понятие будет оцениваться в зависимости от убеждения судебного органа; б) возврат денежных средств может осуществляться в затянутые сроки, также застройщик на финишном этапе строительного процесса может стать неплатежеспособным. Все данные риски должны приниматься во внимание в процессе заключения ДДУ в строительной сфере.

Порядок изменения стоимости ДДУ при корректировке площади

Далее рассмотрим ситуацию, при которой ДДУ уже было заключили и появилось условие относительно изменения стоимости при изменении квадратных метров площади объекта. Было зафиксировано изменение реальной площади объекта относительно площади, заложенной в проекте. При этом расчет размера платы застройщику предусматривает использование определенной информации.

Можно привести такой пример: 66,3 кв.м.- площадь по проекту; 67,6 кв.м. – реальная; стоимость кв.м. = 41348 р. Дольщик должен осуществить доплату застройщику, ведь реальная площадь превышает проектную. Рассчитываем:  (67,6 — 66,3 кв.м.) *41348 р. = 53752,4 р.

Если же реальная площадь уменьшилась относительно проектной, то производятся аналогичные расчеты. При этом берется разница между проектной и реальной площадью (а не наоборот), которая умножается на цену кв.м.

Как производить расчет площади объекта: учитывая балконы и (или) лоджии? и брать ли во внимание коэффициент?

До 3 июня 2016 г. законодательно не имелось конкретно установленных положений по указанным вопросам, поэтому стороны действовали по собственным возможностям и желанию, при учете различных характеристик. Далеко не всегда использовались понижающие коэффициентные показатели. Но  положениями принятого 3 июня 2016 г. ФЗ No 214 была определена площадь при принятии во внимание уменьшающих показателей.

В какие сроки доплачивается или возвращается цена при изменении кв.м.?

В договоре указываются различные положения по указанному вопросу. Как правило, 

+-это производится еще до того момента, когда стороны подписывают соответствующий акт. Необходимо учитывать наличие у застройщика права требования неустойки в связи с просроченным внесением платежа  (в соответствии с Законом No214-ФЗ). Таким образом, в обязательство застройщика входит внесение дополнительных средств в сроки, предусматривающихся условиями договора. В противном случае, то есть при неуплате застройщиком указанных средств, он несет прямую ответственность.

Что делать при несоответствии реальной площади с площадью, прописанной в техплане застройщика?

Нередко участники долевого строительства оказываются перед вопросом: какие действия предпринять, если документально зафиксировано увеличение площади объекта, а фактически площадь осталась неизменной или даже уменьшилась? В этом случае дольщику можно посоветовать только одно: предпринять действия для оспаривания технического плана в судебном порядке. Для этого нужно произвести вызов кадастрового инженера, который проведет новые обмеры, и написать соответствующее заявление в суд. Судебный орган может привлечь независимого эксперта для выполнения индивидуальных обмеров. Необходимо отметить, что до того момента, пока техплан не будет оспорен в судебном порядке, он будет определяться в статусе юридически действительного со всеми вытекающими последствиями. При этом дольщик должен произвести доплату за «лишние» кв.м.

КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ДОЛЖЕН ПРЕДПРИНЯТЬ ДОЛЬЩИК В ПРОЦЕССЕ ОСПАРИВАНИЯ ОБМЕРОВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА?

При появлении сомнений относительно реальной площади, вы сможете защитить личные интересы, для чего нужно:

1. ПРОАНАЛИЗИРОВАТЬ УСЛОВИЯ ДДУ ОТНОСИТЕЛЬНО КОРРЕКТИРОВКИ ПЛОЩАДИ

Это рассмотрено выше.

2. ЗАКАЗАТЬ ТЕХПЛАН ПОМЕЩЕНИЯ  (ПРИМЕРНО 10 ДН.)

Измерение объекта производится кадастровым инженером. При наличии у дольщика определенных сомнений по поводу совпадения реальной площади  с данными обмера, который проводил кадастровый инженер, привлеченный застройщиком, он (дольщик) имеет право на привлечение независимого эксперта. При этом следует отметить, что судебный орган в определенных случаях уже принимал решения в пользу дольщика, основываясь на результатах обмеров независимого эксперта, но это было редко.

3. НАПРАВИТЬ ПРЕТЕНЗИЮ ЗАСТРОЙЩИКУ (ОТ 15 ДО 20 ДНЕЙ)

При реальном несоответствии результатов обмеров, произведенных независимым экспертом, с теми, которые были выполнены экспертом, привлеченным застройщиком, дольщик может подать претензию застройщику. Такая претензия направляется через ценное письмо, в ней указывается определенный срок для реагирования. В случае отсутствия в положениях договора вышеуказанного срока рекомендуется указать десятидневный период.

4. ОБРАТИТЬСЯ В РОСРЕЕСТР И ЗАЯВИТЬ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ДАННЫХ В ЕГРН

Вопрос о том, нужно ли вносить корректировки по площади в ЕГРН до момента обращения в судебный орган, представляется неоднозначным и приводит к определенным спорам. Наряду с тем, рекомендуется зарнее обращение в Росреестр и внесение соответствующих изменений, поскольку судебная практика не имеет единой позиции судебных органов по данному поводу.

5. НАПРАВИТЬ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ В СУДЕБНЫЙ ОРГАН И ОТСТАИВАТЬ СОБСТВЕННУЮ ПОЗИЦИЮ В СУДЕ (ОКОЛО 5 МЕСЯЦЕВ)

При отказе застройщиком удовлетворять предъявляемые вами требования в досудебном порядке, можно оформить соответствующее исковое заявление и направить его в судебный орган. Основным критерием, от которого зависит срок, является уровень загруженности делами конкретного суда. При этом учитываются и другие моменты: как себя ведет в суде ответчик, а также, сколько имеется судебных инстанций. Проведение экспертизы, назначаемой судом, увеличивает рассмотрение на три месяца.

6. ИСПОЛНИТЬ РЕШЕНИЕ, ПРИНЯТОЕ НА СУДЕБНОМ ЗАСЕДАНИИ (ОТ 10 ДНЕЙ)

При положительном решении судебного органа для дольщика, ему нужно получить документ от исполнительной службы для взыскания средств и постараться найти средства застройщика. Принятое судебным органом решение должно быть исполнено в определенный срок, который зависит от таких факторов, как наличие средств, других видов имущества у последнего, а также того, насколько активно ведет себя дольщик.

Дольщик может направить претензию застройщику и при корректировке кв.м. по обмерам последнего в сторону уменьшения и отсутствии каких-либо сомнений в произведенных обмерах, если  в рамках договора был предусмотрен возврат стоимости договора при уменьшении квадратных метров. Если застройщик не исполнил предъявленные в претензии требования, дольщик может в судебном порядке взыскать с него размер возврата и неустойку в связи с нарушением соответствующего срока. Участники долевого строительства, являющиеся физлицами, также могут взыскать «потребительские» санкции и возмещение морального ущерба.

Можно ли взыскать или зачесть неустойку в связи с просрочкой передачи жилого помещения при отсутствии оплаты лишних кв. м.?

Доплатив «лишнюю площадь» перед подачей претензии застройщику относительно выплаты неустойки, участник долевого строительства сможет избежать положения, при котором ему будет отказано в удовлетворении предъявляемых требованиях.

Это обусловлено фактом вхождения рассматриваемого вида доплаты в термин «стоимость договора», таким образом, при ее неоплате участником долевого строительства можно будет считать, что он не выполнил собственные обязательства по рассматриваемому вопросу. Определенные суды считают, что такое положение дел может стать причиной для освобождения застройщика от того, чтобы он отвечал за свои действия.

Однако судебная практика имеет решения, при которых истец получал отказ во взыскании неустойки.  Можно сказать, что этому поводу отсутствует общее положение, которое бы учитывалось всеми судами в процессе решения подобных дел, поэтому мы можем рекомендовать дольщикам произвести доплату цены перед тем, как обращаться в судебный орган с соответствующим исковым заявлением.

Если у участника долевого строительства имеется неисполненное судебное решение относительно взыскания неустойки с застройщика (во многих случаях мы рекомендуем производить взыскание неустойки с застройщика в поэтапном режиме, без «накопления» неустойки), он может осуществить зачет встречных требований. Это не требует согласия со стороны застройщика, участник долевого строительства просто должен заявить о зачете.

Бесплатная консультация

Спасибо за обращение!

В ближайшее время мы вам позвоним, чтобы провести консультацию. Пожалуйста, подождите звонка нашего консультанта.