Уступка прав по долевому договору
Соглашение, которое заключается между компанией-застройщиком и покупателем еще не готового жилья — это договор долевого участия (ДДУ). Документ гарантирует, что после окончания строительства физическое лицо получит жилье в новом доме. Вопросы взаимодействия застройщика и дольщика регулирует федеральное законодательство (ФЗ-214).
По сути ДДУ — подтверждение прав человека на квартиру. Сам по себе этот документ не делает дольщика собственником жилья, ее покупателем, а лишь закрепляет за ним право истребовать помещение после окончания работ.
Дольщик не имеет права продавать квартиру, которой еще физически не существует. Единственное, что он может сделать — уступить свои права другому человеку по договору. На это также отводится ограниченный по времени период: передача прав возможна после регистрации ДДУ и до момента подписания акта приема-передачи помещения. Схема юридического оформления уступки прав предполагает заключение соглашения между покупателем — «цессионарием» и продавцом — «цедентом».
Доверьте профессионалам выявление строительных недостатков
Что нужно знать при уступке прав
Лицо, которое планирует перекупить права по договору долевого участия, должно учитывать следующие нюансы:
- Подписывая соглашение покупатель полностью принимает на себя не только все права, но и все обязанности продавца. Корректировать ДДУ запрещено.
- Ответственность продавца не распространяется на действия застройщика и его права. При возникновении проблем со строительством, нельзя будет предъявить претензии к тому, что уступил права по договору.
- После прохождения регистрации уступки прав покупатель может взаимодействовать с застройщиком в полной мере.
Договор долевого участия — документ, напрямую связанный с имущественными правами физического лица. Это значит, что к нему применимы все нормы федерального законодательства, в том числе права о совместно нажитом мужем и женой имуществе. При этом не имеет значения, кто из них подписал соглашение. В связи с этим перед заключением договора необходимо проверить продавца по той же схеме, по которой проверяют человека при покупке у него готовой квартиры. Необходимо уточнить семейное положение и условия брачного договора, если он заключен. Росреестр зарегистрирует уступку прав по ДДУ только при наличии официального подтвержденного согласия от обоих супругов.
На какие положения ДДУ обратить внимание
Вместе с правами покупатель получает и обязанности, поэтому со всеми положения договора необходимо тщательно ознакомиться до момента подписания соглашения.
Ключевые условия
Документ должен включать:
- Характеристики и описание объектов: новостройки (число этажей, применяемые материалы, совокупный метраж и т. д.) и жилого помещения (этаж, метраж, сколько комнат, наличие балконов и т. д.).
Все перечисленные параметры должны совпадать с тем, что указано в проектной декларации на дом.
- Дата передачи жилого помещения в пользование.
- Стоимость объекта описывается:
— в виде конкретной суммы;
— в виде произведения площади на стоимость метра в квадрате конкретной площади (применяют при наличии дополнительных помещений, например, балконов);
— в виде произведения площади жилья на стоимость метра в квадрате.
- Период, на который распространяются гарантийные обязательства на объект: от пяти лет на сам объект, от трех лет — на оборудование технологического и инженерного типа.
- Как обеспечены обязательства: должен быть залог участка или дома.
Алгоритм уступки прав
В ДДУ прописывается допустимый порядок уступки прав. В одних случаях застройщику достаточно уведомления, в других — обязательно предварительное согласие компании, которая возводит новостройку.
Договор ДДУ должен быть зарегистрирован. В противном случае по нему нельзя уступать права.
Дополнительные проверки
Ознакомьтесь с информацией о застройщике
После подписания соглашения, покупателю придется иметь дело только со строительной компанией. Необходимо заранее убедиться в ее добросовестности, ознакомиться с основными данными о застройщике:
- Изучите официальный сайт компании, проверьте все учредительные или иные документы, размещенные в открытом доступе.
- Запросите выписку из единого госреестра регистрации юрлиц в бумажном или электронном виде.
- Внимательно прочитайте документы, связанные со строительством объекта: разрешение на проведение работ, проектную декларацию.
- Изучите размеченные в сети отзывы клиентов компании.
- Ознакомьтесь с историей фирмы: какие дома она строила, всегда ли сдавала в срок, не было ли у покупателей проблем.
- Совершите поездку на объект, чтобы убедиться в соответствии изученной информации и реальности.
Платежи при уступке прав по ДДУ
Стоимость объекта долевого участия могла измениться с тех пор, как первый приобретатель оформил договор. В связи с этим физическое лицо, которое планирует уступить права на объект, вправе назначить за него более высокую плату по сравнению стой, которую вносил сам. Закон не ограничивает его в этих действиях.
Рассрочка на объект долевого участия — частая схема приобретения жилья в строящемся доме. Перед подписанием соглашения необходимо узнать, сколько выплатил первый покупатель. Потребуется запросить документы, которые официально подтвердят факт оплаты. Неоплаченная сумма в полном объеме ляжет на плечи получателя прав по ДДУ.
Ипотечный кредит — еще один способ приобретения объекта долевого строительства. Если сумма выплачена не полностью, то строящаяся квартира будет в залоге у кредитора. Наличие или отсутствие обременения можно проверить, запросив выписку из единого госреестра объектов недвижимости. Запросите у продавца весь пакет документов, чтобы понять, выплачена ипотека или нет, снято обременение или нет.
Если объект все еще в залоге у банка, для переуступки прав потребуется соглашение финансово-кредитного учреждения.
Возможно переоформление ипотеки на покупателя, если он не готов сразу оплатить полную стоимость объекта. В этом случае часть средств будет передана первому владельцу в качестве платы, оставшаяся будет передаваться банку в качестве платежей по кредитному договору. При наличии о покупателя на руках полной суммы, необходимой для погашения ипотеки, заключается соглашение. В рамках него получатель прав выплачивает долг первого владельца, после чего снимаются все ограничения. С этого момента права по ДДУ полностью перейдут покупателю.
Рефинансирование ипотечного кредита — вариант для тех, кто планирует приобретать долевой объект за счет средств ипотечного займа. Если первый и второй кредиты взяты в разных учреждениях, потребуется обсудить способы оплаты уступки прав и закрытия первой ипотеки и оформления новой одновременно с обоими банками.
Заключение соглашения по уступке прав
Текст документа составляется и согласовывается сторонами. Документ подписывается в четырех одинаковых экземплярах — по одному останется у физлиц, третий передается в Росреестр, четвертый — застройщику.
Обязательные пункты соглашения:
- Полные данные о договоре участия в долевом строительстве, по которому осуществляется уступка прав: его серийный номер, число, день и месяц регистрации, реквизиты.
- Стоимость уступки прав и алгоритм осуществления платежа.
- Стоимость по договору, которую внес первый покупатель.
- Полные сведения об объекте недвижимости (переписываются из ДДУ).
- Обязанности продавца: об уведомлении застройщика, о регистрации уступки прав, о передаче оригинала договора и остальных значимых документов получателю прав.
- Ответственность лица, которое уступает права, за их действительность.
Полный пакет документов (основные документы покупателя и продавца, подписанное соглашение, документ от банка или строительной компании о поступившем платеже, квитанция об уплате пошлины на сумму 350 рублей и согласие супругов, если уступающее права лицо в браке) направляют в Росреестр. Федеральное ведомство выполнит процедуру, и вы станете полноправным участником долевого строительства со всеми его правами и обязанностями.
Если вы уже выбрали застройщика и купили квартиру и вам необходим эксперт по приемке квартиры где мы найдем недостатки строительных работ позвоните нам по телефону 8 800 333-89-64 .