blank
blank
blank
blank

7 495 414 30 35

Квартира в новостройке: выбрать и не прогадать

Что такое новостройка?

 

Новостройкой принято считать пригодное для жилья помещение, которое находится на этапе постройки либо в первозданном виде уже сдается под ключ. Юридически данный термин не закреплен, но «де факто» он означает строение, в которое жители, по сути, заселяются впервые, нарушая его «нетронутость». Иными словами, при выборе такого жилья вы станете своего рода «первопроходцами»: конечно, за исключением строивших дом рабочих.

Квартира в новостройке: выбрать и не прогадать





Квартира в новостройке: выбрать и не прогадать

Доверьте профессионалам выявление строительных недостатков





Какой дом выбрать 

Перечень районов и конкретных домов лучшее выбрать самостоятельно исходя из собственных предпочтений, а уже после выбора места начать поиск подходящего проекта планировки.

В мегаполисах существует три типа постройки многоквартирного дома:

– панельный;

– монолитно-каркасный;

 – кирпичный.

От вашего выбора зависят сроки постройки и ценовой сегмент, в котором будет находиться квартира. Сроки и цены отличаются довольно ощутимо.

Так, построить «панельку» можно за 7–10 месяцев. Однако, морозная зима в регионе и необходимость сменить подрядчика могут добавить к этому сроку ещё один год. Панельный дом и перепланировка – вещи почти не совместимые. Связано это с тем, что стены в нем по большей части несущие. Привлекает бюджетность квартир в панельных домах, но за нее тоже приходится платить, пусть и не в денежном эквиваленте: зачастую в «панельке» ходят сквозняки, из-за чего жильцы банально мерзнут. Плюс ко всему, звукоизоляция квартир оставляет желать лучшего.

Сроки сдачи монолитно-каркасных домов выше в 2 раза по сравнению с панельными: строительство длится от 1,5 до 2 лет (так же, как и в предыдущем случае, без учета «форс-мажорного» года). При этом покупатели получают возможность сделать перепланировку, а звуко- и теплоизоляция не подводят.  Однако придется вложить значительно больше средств: стоимость квартиры в монолитно-каркасном доме превышает стоимость «панельки» на 50%.

Что касается кирпичных домов, то их постройка затягивается надолго: 2,5 года ожидания и все тот же запасной год. Придраться в таком доме, в сущности, не к чему. Конечно же, за исключением цены: кирпичная постройка может стоить в 2 раза дороже «панельки».

 

Готовность дома vs цена

От чего зависит цена квартиры? В первую очередь, от того, на каком этапе постройки находится здание. Чем больше работ проделано – тем выше цена. При покупке на стадии котлована можно сэкономить средства, но увеличить риски, и наоборот – при покупке почти построенного дома можно снизить риск, но переплатить.

Рост цены на новострой имеет определенный алгоритм, при прохождении каждой стадии строительства к стоимости начисляется по 10%:

  • проведена раскопка котлована, строятся этажи и парковочные места на подземном уровне: +10%;
  • ведется строительство первого этажа: +10%;
  • проведена половина строительных работ: +10%;
  • возводится кровля: +10%.

Окончание строительства и сдача строения в пользование ещё сильнее увеличивает цену жилья. Вместе с тем в большей степени ясным, открытым и прослеживаемым остается приобретение жилплощади через застройщика.

 

Застройщик известный – проект интересный: бежим покупать?

Торопиться в этом вопросе не стоит. Даже если имя застройщика у вас на слуху, необходимо удостовериться в его «чистоте». Для этого нужно:

  •  Ознакомиться с уставом застройщика на сайте организации. Если такой информации нет – то это «тревожный звоночек».
  •  Зайти на сайт ФНС и проверить свидетельство о регистрации застройщика (его дату).
  • Изучить документы, связанные с постановкой организации-застройщика на учет в налоговом органе (можно сделать с помощью изучения выписки ЕГРЮЛ на сайте ФНС).
  •  Просмотреть ранние проектные работы фирмы, изучить форумы и сообщения уже проживающих в домах застройщика лиц, посмотреть на их отзывы и жалобы, ознакомиться с историей организации.
  •  Найти документальные данные о страховании фирмы-застройщика, убедиться в том, что страховая компания заслуживает доверия. 
  • Изучить финансовое состояние компании с помощью картотеки дел арбитражного суда – не грозит ли ей банкротство в ближайшей перспективе?
  •  Проверить безопасность банковского учреждения, с которым организация-застройщик осуществляет работу.
  •  Провести наблюдение за застройщиком в случаях возникновения проблемных ситуаций (факт наличия проблем можно подтвердить с помощью «Единой базы данных решений судов общей юрисдикции РФ»: по наименованию организации можно увидеть все имеющие место судебные дела), за тем, как он занимается решением таких ситуаций, как взаимодействует с покупателями, которые приобрели квартиры по другим проектам фирмы.
  • Ознакомиться с проектной декларацией здания, которая также размещается на сайте застройщика: в ней содержаться сведения об организации, имеющихся у нее разрешительных документах, обозначенных сроках строительства и непосредственно о строящемся здании.

 

Выбор квартиры

Застройщика проверили, проект одобрили, настало время выбрать саму квартиру. Число комнат в квартире обычно проблем не вызывает – покупатель в большинстве случаев определяет его для себя заранее. Вопросы вызывают другие детали, непосредственно влияющие на ценообразование, но чаще всего упускаемые из виду. К ним относится выбор этажа, наличие лифта, сторона, на которую выходит квартира (солнечная или несолнечная), вид из окна, наличие балкона либо лоджии, парковочного места и отделки. Разберем все по порядку.

Этаж

В чем преимущество верхнего этажа? В первую очередь, ниже уровень шума, создаваемого машинами, приятнее вид из окна. Если выбрать последний этаж – то вас не побеспокоят соседи сверху. Побеспокоит лишь протекшая крыша. Есть сложность доставки стройматериалов и крупной мебели, а в случае поломки лифта вы обеспечите себе внеплановую (а возможно и нежелательную) тренировку.

Первый этаж позволит вам забыть о красивом виде, периодически будет беспокоить сырость. Но, что важно, в лифте по пути домой ни вы ни отправленный к вам курьер точно не застрянет, а протечка крыши вас не потревожит. Больше всего порадует цена, которая по традиции снижается по сравнению с базовой на 7–15%. Что касается уровня «премиум», то ценовые отличия между квартирами на нижних и верхних этажах составляют от 30 до 50%.

Количество этажей в доме, квартир на лестничной площадке и активности пассажиропотока находится в зависимости от числа лифтов в нем, количества квартир на площадке и активности пассажиропотока. В соответствии со сводом правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», здания, число этажей в которых равно 4 или превышает указанную этажность – должны быть оснащены лифтами. При этом домостроение с числом этажей, не превышающим девяти, предполагает наличие одного лифта, свыше 10 до 19 этажей – двух, а двадцати- двадтатипятиэтажные дома должны быть оснащены тремя или четырьмя лифтовыми постройками (исходя из суммы площадей находящихся на лестничной клетке квартир). Если расположение квартиры предполагает ее близость к лифту – этот факт также может служить поводом для предоставления скидки, потому что такое положение предполагает большее количество шума.

«Скидочным» этажом также является этаж под номером «13». Суеверные люди и люди, страдающие трискаидекафобией, не возьмут квартиру на этом этаже, а значит и спрос на такие квартиры автоматически становится меньше. Если вы не от носитесь к числу таких покупателей – смело просите скидку за покупку квартиры на тринадцатом этаже. Она может составить примерно 2–3%.

 

Сторона света

Идеальным выбором во всех отношениях являются восточная и западная сторона. Вне зависимости от времени года и погодных условий солнце греет, тень падает, тепла хватает, и прохлада периодически бывает.  Окна восточного направления позволят встретить рассвет, а западные – проводить закат. Северная сторона применимо к выбору квартиры в России никаких вопросов не вызывает, а южную сторону выбирают любители «покоптиться» на солнышке и сторонники наличия в доме кондиционера. И даже несмотря на то, что сторона света не оказывает влияния на ценообразование, неблагоприятный вид, открывающийся из окна будущей квартиры – отличная причина, чтобы попросить скидку.

 

Лоджии и балконы

Само собой, логично предположить, что квартира без лоджии и балкона ударит по карману меньше, нежели квартира с ними. Если вам не нужна встроенная в квартиру мини-кладовка или кабинет с панорамным остеклением – отсутствие лоджии или балкона вам лишь на руку. Однако при продаже приобретенной вами квартиры другие покупатели могут расценивать это не как преимущество, а как недостаток.

 

Ремонт

Ремонтные работы – проведенные частично либо в полном объеме – так или иначе способствуют значительному увеличению стоимости жилья. Бюджетнее купить квартиру без отделки, однако экономна ли такая экономия? Если вы собираетесь жить в купленной квартире, то ремонт так или иначе сделать придется, и стоимость его чаще всего будет выше, чем стоимость квартиры с отделкой. Плюс «голой» квартиры в том, что можно оформить ее в соответствии со своими предпочтениями.

 

Парковка

Машиноместо – отличный объект для получения скидки. Возможно два случая: парковочное место включено в стоимость жилья либо не включено.  В первом случае можно отказаться от него и получить скидку, а во втором – попросить скидку за покупку 2 в 1. Хитро, не так ли?

 

У кого можно купить квартиру в новостройке?

 Итак, вы выбрали строительную компанию, одобрили проект, определились с квартирой. А после заметили, что жилплощадь в одном доме продают различные компании, а не только застройщик. Почему, ведь здание еще даже не отдано в эксплуатацию?

Здесь все просто: продажа жилья обеспечивается не только за счет строящей его компании, но и посредством привлечения подрядчиков, риелторских фирм либо пайщиков.

 

Как у подрядчиков появляются квартиры? 

Подрядчики – это фирмы, занимающиеся ведением строительства по поручению застройщика.

Существуют случаи, когда оплата за услуги подряда производится с помощью квартир, продаваемых застройщиком, со скидкой до 30%. Такой вариант найти не так просто, но если вы все же отыщете его, то выиграете счастливый билет.

 

Продажа риэлторами новостроя: миф или реальность?

Риэлторы также занимаются продажей квартир в строящихся домах, ведь застройщику тяжело справиться с продажей всей жилплощади. Поэтому, последний обращается к специалистам в сфере недвижимости, которые становятся посредническим звеном в цепи «застройщик–покупатель». Само собой, за услуги риэлторов платится определенный процент с продажи квартиры, который в большинстве случаев уже включен в стоимость квартиры. Ценовая политика организации-застройщика и риэлторских агентств почти никогда не отличается. Специалисты по недвижимости располагают большой базой проектов жилья, а значит – могут подобрать для вас самый оптимальный вариант. Кроме того, плюсом работы с агентством, нанятым застройщиком, будет то, что за сомнительные объекты недвижимости риелторы не берутся.

 

Покупка через покупателя: нужно ли покупать новострой у уже купившего его человека?

Да, такой вариант возможен, для него существует специальный термин – «переуступка». Однако есть и нюансы. Если постройка здания не окончена, то «де юре» квартира не находится в собственности. Для реализации имущественного права на нее необходимо заключить договор о переуступке прав. Сделки такого типа полностью законны, их называют «цессией» (от лат. cessiō – уступка, передача).

Продающее квартиру лицо получает определенную выгоду: поскольку квартира приобреталась на начальном этапе постройки, стоимость ее была ниже, а значит – переуступив ее, продавец выиграет посредством стоимостной разницы. Покупателям тоже не стоит огорчаться, ведь стоимость квартиры будет расти и в дальнейшем. Наценка за период постройки может составить от 40 до 60%.

Цессию необходимо согласовать с застройщиком, которому нужно подтвердить сделку и поставить подпись в договоре. Его согласие может обернуться для покупателя 1–5% от первоначальной стоимости.

 

Когда покупать квартиру?

 Существует множество способов сохранить свои деньги.

 

Покупка на старте продаж

Если организацией-застройщиком еще не получены разрешительные документы для старта строительства, приобрести еще не построенную квартиру можно по очень большой скидке. Такой вариант найти довольно сложно, зачастую они проводятся по личному знакомству либо с помощью вброса девелопером внутренних сведений. Однако покупка в период официального старта продаж всегда обойдется дешевле, чем покупка квартиры в уже эксплуатирующемся доме.

 

Акции и скидки наше всё!

Из-за высокого уровня конкуренции на рынке недвижимости застройщики прибегают к разного рода уловкам, направленным на то, чтобы вызвать у потенциальных покупателей интерес именно к своим ЖК. К их числу относится и введение акций, например, сниженной ипотечной ставки, скидки на приобретение, бесплатного парковочного места или отделочных работ.

 

Конец месяца, квартала, года: время преимуществ

У каждой компании существуют планы продаж жилья, от которых зависит наличие и размер начисляемой менеджерам премии. Само собой, «продажники» хотят получить заветный конверт, а покупатель может стать почтальоном, который доставит этот конверт им в руки. Менеджеру лишь нужно продать вам квартиру, поэтому он будет идти на всяческие уступки.

 

Заключение

Приобретение квартиры в новом доме – довольно сложная процедура. Придется приложить много усилий, чтобы выбрать нужные именно вам параметры, подобрать жилье в соответствии с ними и выбрать грамотного застройщика. Однако спустя несколько лет все труды окупятся, ведь здание будет введено в эксплуатацию, ремонт будет сделан, а вы будете жить в своей собственной квартире. Кроме того, приятным бонусом станет то, что стоимость жилья возможно будет продолжать расти.

Если вы уже выбрали застройщика и купили квартиру и вам необходима помощь в приемке квартиры в новостройке где мы наверняка найдем строительные недостатки позвоните нам по телефону 7 495 414 30 35 .

Бесплатная консультация

Спасибо за обращение!

В ближайшее время мы вам позвоним, чтобы провести консультацию. Пожалуйста, подождите звонка нашего консультанта.