blank
blank
blank
blank

7 495 414 30 35

Как купить квартиру в новостройке?

Ещё пару лет тому назад суды РФ завалили исковыми заявлениями обманутых дольщиков. На сегодняшний день правила работы стройкомпаний и очередность приобретения недвижимости у застройщика очень отличается. Основной причиной является поправка в законе о долевых строительствах недвижимости, вступившие в силу с лета 2019 г.

Учитывая изменения в No214-ФЗ, любой застройщик должен переходить на финансирование на основании эскроу-счетов. К тому же изменения в законе не должны относиться прежде стартовавших построек. Каким образом это сказалось на правах дольщиков, как сегодня приобрести недвижимость в новостройке и какие есть особенности во время оформления жилья — речь пойдет в статье.

Как купить квартиру в новостройке?





Как купить квартиру в новостройке?

Доверьте профессионалам выявление строительных недостатков





Безопасно ли приобрести недвижимость по эскроу?

В прежние времена дольщики отправляли сумму на счёт дольщика. На сегодняшний день деньги покупателей отправляются на особые банковские счета — эскроу. То есть это что-то типа депозита, однако без процентной ставки, а стройкомпании перечислят сумму лишь после того, как сдадут и введут в эксплуатацию жилье.

Деньги на стройработы в данном случае застройщикам предоставляет банк при проектном финансирований: это ссуда по обычной ставке, её самая высокая отметка — 13% в течение года. Стройкомпании, зарекомендовавшие себя отлично, обычно оформляют ссуду с отличными условиями, к примеру примерно под 10%.

После того как начинаются реализации, процентную ставку пересматривают и снижают до 7% годовых. Однако подобные условия распространяются лишь на тот долг, который гарантирован деньгами владельца на эскроу-счете.

Непредвиденные моменты

Эскроу-счета – это гарантия защиты прав вкладчиков. Если стройкомпания не может окончить стройработы — к примеру, объявила себя банкротами, то сумму возвращают покупателю полностью. Таким же образом и вложения, средства на эскроу-счетах страхуются, лишь на более большие суммы.

Если у банка, в котором их открыли, отозвали лицензию и он прекращает работу, средства возвратят Агентству по страхованию вложений. Сравнивая с депозитом, благодаря которому гарантируется возвращение средств до 1,4 млн р., вкладчикам предоставляют выплаты размером 10 млн р. Это право зафиксировали в п. 3 ст. 12.2 No177-ФЗ.

Приобретение недвижимости: пошаговая инструкция

Во многих случаях жилье реализуется по соглашению долевого участия (ДДУ). Подобное соглашение жёстко контролируют законом, и риск дольщиков минимальный. Рассмотрим процедуры приобретения недвижимости по ДДУ подробно.

Особенности подбора застройщика и квартиры

Вначале — это провести анализ рынка недвижимости и подобрать нужную квартиру. На данном этапе необходимо тщательным образом проверить застройщиков.

Для минимизации собственных рисков, дольщикам нужно обращать внимание на такие важные моменты, как:

  1. Возраст стройкомпании. Как многие считают, что возраст застройщика влияет на его надёжность. Однако в действительности, это не во всех случаях так: фирма может быть на рынке недвижимости около 12 лет, однако за данный период времени сдавать лишь несколько объектов. Возраст компании необходимо принимать во внимание только вместе с иными важнейшими характеристиками.
  2. Регистрационная информация компании. Лучше ознакомиться с историей фирмы по реквизитным данным. Подобные данные всегда есть в открытом доступе. В интернет-источниках вы можете найти информацию о компаниях, реорганизации, налоговых отчислениях и многом другом. Анализирование данной информации может помочь тщательным образом оценивать работу застройщика.
  3. Просрочка сдачи объекта. Почти в любой строительной компании бывают разные сложности, которые частично или полностью сказываются на переносе времени сдачи готового дома. Настороженно необходимо относиться к застройщику, у которого все время тенденция просрочки сдачи объекта.
  4. Наличие разрешительных документов на строительные работы. Бывают застройщики, которые начинают строительные работы на здании ещё до того, как получили всю необходимую разрешительную документацию от государственных органов. В итоге они обычно задерживают сдачу квартиры, изменяют проект и многое другое.
  5. Открытость данных о возводимом объекте. Любой из застройщиков, для которого важна собственная репутация, добавляет новую информацию об итогах стройки на сайте либо в социальных сетях. Чтобы не попасть в такую западню, лучше отправиться на стройку и самому дать оценку местности и всему другому, что важно для вас.
 

Кроме официальных источников данные о стройкомпании, лучше ознакомиться с отзывами на тематической площадке. Необходимо настораживаться, если многие из комментариев с очень чрезмерно положительными — вероятно, они не действительные.

Как нужно вести переговоры с застройщиком?

В основном стройкомпании могут потребовать от будущих покупателей вносить задаток для бронирования недвижимости в возводимом жилье. Все данные инструменты имеют обеспечительный характер, однако с точки зрения законодательства намного различаются.

Чем они отличаются:

  1. Залог. Тут обе стороны оставляют свои подписи на предварительном договоре, в котором указывают обязательство подписать соглашение в будущем. В документе отмечают главные условия будущего соглашения: предмет, цена жилья, время подписания главного соглашения и многое другое.
 

Во время передачи залогов нужно изучить определенные юридические моменты. К примеру, средства вы можете не возвратить, если соглашение не подписали по вине покупателей. А если продавец не хочет подписать соглашение, то он непременно возвращает покупателю средства в двукратном размере.

  1. Аванс. Его обычно считают самым простеньким способом подписания соглашения. Деньги, которые были внесены в качестве аванса, засчитываются в оплату цены будущего жилья.
 

Тогда, когда соглашение не будет в будущем подключено, сумму возвращают покупателю. К тому же не важна значения, которая из сторон виновна. Необходимо учесть, что аванс юридически не повод для того, чтобы исполнять обязательства.

  1. Обеспечительный платёж. Он также накладывает на обе стороны непременно подписать соглашение.
 

В соглашении с таким видом платежа обе стороны могут установить условия для того, чтобы возвратить деньги. Таким образом, по соглашению двух сторон, деньги предоставляются покупателю лишь в том случае, если возникли определённые обстоятельства, а могут и вообще не возвратиться.

Есть стройкомпании, создающие разные схемы для получения с покупателей больших сумму и не возвращения денег, которые были внесены в качестве аванса. К примеру, соглашение «обязательной» оплату переоформление документации и регистрации владения дольщика. Однако по законодательству вы вправе отказываться от навязанной услуги.

Самым лучшим инструментом, учитывая интересы покупателя, является залог. Его жёстко регулируют законодательством. По этой причине важно тщательно ознакомиться с предварительным договором и пройти регистрацию с юристом.

Подписание соглашения со стройкомпанией

Перед тем как подписать основное соглашение, необходимо хорошенько сверить застройщика с юридической чистотой новостройки. Лишь после того, как выяснили благонадёжна ли строительная компания, вы можете перейти к оформлению соглашения.

На данном этапе нужно тщательно ознакомиться с документацией застройщика и обнаружить вероятные риски. На сделке с данными документами в основном находится представитель застройщика, с ним и беседует покупатель.

В соглашении важно учесть такие пункты, как:

  • время сдачи жилья в эксплуатацию;
  • всю цену недвижимости с иными затратами;
  • очередность расчёта, если площадь дома друга, сравнивая с проектной;
  • условия расторжения соглашения и возвращение денег.

Кроме проекта соглашения, владелец стройкомпании демонстрирует покупателю доверенность. Этот документ доказательство того, что работник вправе представить интересы застройщика. Документ нужно зарегистрировать в реестре нотариусов. К тому же с собой нужно иметь паспорт. Если документ не вызвал сомнений и все пункты соглашении устроили, сторонам можно уже подписать соглашение. В основном данный процесс осуществляется в офисном помещении застройщика.

Особенности регистрации соглашения в Росреестре

Данный процесс непременный, если подписывается ДДУ либо соглашение уступки по ДДУ. В основном регистрацию осуществляет стройкомпания, однако с принятием участия покупателя. Будущий владелец жилья предлагает в Росреестр такие виды документов, как:

  • заявление указанного примера;
  • документ, который подтверждает личность;
  • согласие межа на подписание соглашения, которое нуждается в нотариальном заверении;
  • свидетельство на ребенка до 18 лет, если они принимают участие в соглашении.

А стройкомпания подготавливает для Росреестра документы, куда вошел план недвижимости, соглашение на приобретение либо аренду территории и многое другое. Документацию вы можете передавать через отдел МФЦ, отправить по почте с описью списка и оповещением, сообщением на e-mail Росреестра.

После того как отправили либо сами передавали документы покупателям. Регистрационный процесс с соглашением длится не более 7 рабочих суток. Если документы подали в отделении МФЦ, время возрастает на два рабочих суток. Когда документ зарегистрировали в Росреестре, на нём ставится необходимая надпись.

Особенности оплаты объекта недвижимости

Учитывая законодательство, оплата возводимой квартиры протекает с помощью особого эскроу-счёта. К тому же покупатели вносят средства лишь после того, как зарегистрировали соглашение долевого участия.

Покупатели предоставляют различные способы оплат:

  1. Оформление ипотеки. В подобном случае на эскроу-счёт отправляется изначальный взнос и заёмные деньги банка. Пока недвижимость возводится, дольщик уже оплачивает долг по ипотеке. Но само жилье в залоге у банка, пока не заёмщик не исполнит все обязанности (до выплат ссуды).
  2. Внесение всех средств. Если у будущего владельца имеется вся сумма на покупку недвижимости, застройщик может подготовить счёт, где сразу прописывается цена объекта недвижимости. Средства к тому же вносят на эскроу-счёт и хранят в банке до того, как сдадут жилье.
  3. Рассрочка платежей. Стройкомпании в редких случаях могут согласиться на подобный способ оплаты. Это из-за того, что эскроу-счета – это гарантирование застройщика перед банком.

Дольщикам рассрочка также не всегда подходит, потому что нужно вносить большой первоначальный взнос (45% от цены недвижимости). Остальные разделяют на 6–24 месяцев, по этой причине размеры непременных платежей окажутся большими. К тому же переплата будет минимальная, а может, её и вообще не будет.

Несмотря на то, как делали оплату возводимой недвижимости, покупателям непременно необходимо сохранить всю платёжную документацию. Если на постройку растрачивались кредитные деньги, то необходимо запросить от банка документацию, которая бы подтверждала их подписание на эскроу-счёт стройкомпании.

Предоставление ключей и подписание акта приёма-передачи жилья

После завершения возведения дома, застройщик непременно приглашает дольщика для приёмка жилья. Поэтому владельцы стройкомпании должны отправить покупателям оповещение. У владельцев имеется два месяца для приезда на осмотр будущей недвижимости. Если истекло это время по какой-либо причине, то застройщик может сам организовать приёмку и подготовить акт в одностороннем порядке.

Во время процесса дольщик тщательно рассматривает жилье, проверяет коммуникационные системы, измеряет огромную площадь квартиры. Все свойства должны совпадать с проектным документом. Если во время проверки нашли недочеты, подготавливается дефектный акт, и застройщик должен непременно убрать их за полтора месяца.

После того как устранили недочёты, покупатель может повторно осмотреть дом. При приёмке недвижимости необходимо учитывать такие детали, как:

  1. Невозможно подписывать договор приёмки-передачи до того, как устранить обнаруженные огрехи. После подписания договора, покупателю выдадут ключи, а недостатки нужно будет устранить самому. По этой причине итоговая цена жилья намного возрастет. Акт приёмки-передачи является свидетельством того, что застройщик сделал все стройработы полностью.
  2. Все недоработки необходимо задокументировать. При проведении осмотра, владелец должен оформить дефектный акт, в котором указываются все недочёты. К тому же огрехи следует сфотографировать с различных ракурсов — это является доказательством брака, когда составят претензию либо исковое заявление на застройщика.
  3. Чтобы осмотреть жилье, дольщик может пригласить собственного специалиста. По закону он вправе так поступить, однако представители стройкомпании могут не соглашаться с этим. Чтобы не столкнуться с подобной ситуацией, самым правильным решением оформит доверенность у нотариуса. В данном случае застройщик не способен отказывать покупателям в том, чтобы привлечь специалиста.
  4. Если недочеты по какой-либо причине не представляется возможным устранить, владелец может отказаться от дальнейшего сотрудничества с застройщиком. Это не выгодно для всех. В основном стройкомпания предоставляет решить вопрос мирным способом. К примеру, оплатить компенсацию либо устранить недочет за собственный счёт. Если стороны не смогли договариваться, договор следует расторгнуть и дольщику предоставляют средства с эскроу-счёта.
  5. Дольщик должен обращаться к застройщикц с претензиями о том, чтобы устранили брак. Оказывается так, что брак не представляется возможным найти при приёмке жилья и его выявили после того, как подписали акт. К примеру — некачественные коммуникационные системы. Лучше подготовить обращение с письменными претензиями, чтобы его должным образом зарегистрировать. Входящим письмам в основном присваивают порядковый номер, при этом заносится запись в особый учётный журнал. В претензии владелец в основном нужно компенсировать расходы на ремонтные работы. Если стройкомпания вообще не могли отреагировать примерно за 10 дней после отправки письма, дольщик вправе подавать на неё исковое заявление в судебном порядке.
 

Особенности регистрации права квартиры на недвижимость

 

Когда акт приёма-передачи подписали и предоставили ключи, далее идет процесс по регистрации права собственности на жилье. То есть это выполнить с помощью местного отделения МФЦ. Есть и иные решения — кадастровая палата с Росреестром.

Процедура регистрации через МФЦ:

  1. Заранее нужно записаться на приём к специалисту. Это вы можете сделать на сайте МФЦ либо по телефонному звонку по горячей линии. Подобная опция предусмотрена на ЕПГ. В МФЦ вы можете оказаться на приёме у консультанта и в порядке живой очереди.
  2. Предоставьте всю необходимую документацию. Исходя из вида соглашения, необходимо брать с собой ДДУ на новостройку, кредитное соглашение на ипотеку и иные документы. Если какого-то документа не оказалось, их в основном можно принести потом.
  3. Получите расписку с описью представленной документации для регистрации права владения. Посмотрите: на ней должен быть уникальный номер, с помощью которого вы можете отследить этапы процедуры.
  4. В момент передачи документации либо заранее необходимо оплачивать госпошлину для регистрации. Для соглашения по ДДУ её размер достигнет 350 р., для соглашений купли-продажи — 2000 р., для ипотечного — 1000 р. Подобные тарифы распространяются лишь на физическое лицо.
  5. Передача поступившей документации из МФЦ в Росреестр. Работники сами их высылают, заявитель на данном этапе не принимает участия.
 

Завершающим этапом является получение документации, которая подтверждает право собственности на жилье, в МФЦ. Если найдут какие-либо огрехи, заявитель может получить отказ с подробным разъяснением. Время оформления регистрационного документа — не больше 9 дней. Если приобретение объекта выполнялось кредитными средствами по ипотеке, в документе о праве владения выполнят необходимую запись. Это свидетельствует о том, что на квартире имеются обременения.

Подача документов на возвращение налогового вычета

Спустя год после оплаты всей стоимости недвижимости, владелец жилья может получить налоговый вычет. Это право в ст. 220 НК РФ. Имущественный налоговый вычет дают на размер фактически произведённого расхода на строительные работы либо покупка недвижимости, но не больше 2 млн р. К тому же компенсация достигает 13%, то есть покупателям выдают 260 000 р. Получить её вы можете лишь 1 раз в течение жизни.

Если для приобретения недвижимости применялся маткапитал, он не вошел в учёт во время расчёта имущественных налоговых вычетов. К тому же для потребителей, которые покупали новостройку за ипотечную сумму, в законодательстве предусмотрены иные компенсации. Для них максимальной суммой затрат является 3 млн р., а значит, вычет не больше 390 тысяч р. К тому же могут компенсироваться лишь проценты по ипотеке, а не главная задолженность.

Для предоставления вычета, налогоплательщики должны подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по регистрационному месту по завершение отчётного срока. Кроме декларации, покупатели предлагают в ИФНС документы, которые подтверждают право владения на жилье, кредитное соглашение, квитанции об оплате, справку от банка о внесении обязательного платежа и многое другое. Весь список необходимой документации вы можете уточнить у консультанта в налоговой службе.

Есть ещё один способ возвращения вычета — через работодателя. Однако к тому же налогоплательщик получает право на него в ИФНС. Подобное оповещение подготавливают за месяц с того момента, как подали необходимую документацию в налоговую службу. Оно отправляется по месту работы заявителей и с его заработных плат не удерживают подоходный налог в течение какого-то периода времени, но пока сумму вычета полностью не оплатят.

Большинство покупателей жилья не знают о положенном налоговом вычете. К тому же его сумма очень большая —260-390 000 р. Право на вычет может сохраниться в течение всей жизни, и заявитель может использовать его в дальнейшие налоговые сроки, даже когда недвижимость уже приобретено.

Вывод

Покупка жилья в новостройке является ответственным и серьёзным шагом для всех покупателей. Чтобы сделка прошла без каких-то подводных камней, важно выяснить все ее нюансы и особенности перед подписанием соглашения долевого участия. Если вы не знаете юридические тонкости, необходимо воспользоваться услугами проверенных специалистов. Таким образом, можно обезопасить себя от недобросовестного девелопера и сэкономить собственные нервы, время и деньги.

Если вы уже купили квартиру, но сроки сдачи квартиры в новостройке затянулись мы поможем получить компенсацию за нарушение сроков по ДДУ или требуется помощь в приемке квартиры в новостройке позвоните нам по телефону 7 495 414 30 35 .

Бесплатная консультация

Спасибо за обращение!

В ближайшее время мы вам позвоним, чтобы провести консультацию. Пожалуйста, подождите звонка нашего консультанта.